YÖNETİCİ SEÇİMİ:

K.M.K. Madde 34 -Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yöneticiyi atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh hukuk mahkemesince atanan yönetici, bu atama üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh hukuk mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir, sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.
Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün giriş kapısı yanına ve antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir.
Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece para cezası almasına kesin olarak hükmolunur.

YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ:

K.M.K. Madde 35 -Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür.
A-Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi.
B-Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması.
C-Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi.
D- Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması.
E-Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması.
F-Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü.
G-Anagayrimenkulün ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması.
H-Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması.
I-Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi.
J-Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına, fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması.
K-Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması.

DİĞER BAZI GÖREVLER:

1.Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması.
2.Kolluk Kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi.
3.Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki
4.Personel ile (kapıcı vs.) sözleşmeler yapmak.
5.SSK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli yasal sürelerde bildirmek.
6.Personel Kıdem tazminatı fonu oluşturmak.
7.Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip etmek
8.Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periyodik bakımları yaptırmak
9.Giriş kapısına ad soyadı ve telefonlarını yazmak
10.Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak
11.Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak.(Örnek: Kopan sıvanın düşerek arabalara zarar vermesi)

YÖNETİCİNİN SORUMLULUKLARI:

Kat mülkiyeti kanununa göre, ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici yâda yönetim kurulu vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde borçlar kanununun 388. maddesi hükmü uygulanır. Yönetim planında yâda kat malikleri kurulu kararında yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse, temsil ettikleri kat maliklerini bu yolla borçlandırabilirler.

K.M.K. Madde 38 -Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki borçlar kanunundaki vekâlet akdi hükümlerini kapsamaktadır.

K.M.K. Madde 39 -Yönetici, yönetim planında yazılı belirli zamanlarda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkulün dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

K.M.K. Madde 40 -Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici ücreti Yönetim planları tüm kat sahiplerini bağlayan sözleşme hükmündedirler.

DENETİCİ

DENETİCİ SEÇİMİ:

Denetici Kat malikleri kurulu adına vekil olarak yönetici veya yönetim kurulunu denetleyen kişidir
Yönetim planında deneticinin nasıl seçileceği ve ne görevleri olduğu açıkça yazılıdır. Şayet Yönetim planında böyle bir husus yoksa denetimi bizzat kat malikleri kurulu yapar yâda yeterli çoğunluk ile toplanarak yönetim planında değişiklik yaparak denetici hususunu belirler.
Kat malikleri kurulu kararlaştırmışsa hizmetlerinden dolayı belli bir ücret alır. Genel kural ücretsiz vekillik yapılması yönündedir.
Denetici bir ücret talep ederse ve kat malikleri kurulu bu talebini reddederse denetici istifa eder. Zira hiç kimse denetici olmaya zorlanamaz.
Aksi bir hüküm yoksa deneticinin görevi yönetimin görevinin sona erdiği tarihte biter.

K.M.K. Madde 41/3 -Deneticiler veya denetim kurulu üyelerinin kat malikleri kurulunun içinden seçilmesi şarttır.
Deneticiler olağan genel kurulunda Yöneticiler ile birlikte seçilirler ve bir dahaki genel kurulda yöneticilerin ve deneticilerin ibrası ile görevleri sona erer. Kat malikleri kurulu haklı bir sebebin çıkması halinde yönetici ve deneticileri istediği zaman değiştirebilir.

Yönetim planında denetici seçimi ile ilgili bir hüküm yoksa bu yetkiyi kat malikleri kurulu kullanacak demektir. Anagayrimenkulün bağımsız bölüm sayısı kaç olursa olsun denetici bulundurma zorunluluğu yoktur.
Yönetim planlarında belirtilmişse Kat malikleri kurulu kendi arasından SAYI ve ARSA PAYI çoğunluğu ile seçecekleri denetici veya denetçiler vasıtası ile yapabilir. Seçimlerde Şayet gerekli çoğunluk bir aday üzerinde anlaşamaz ise mahallin sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Hâkim deneticiyi kat malikleri kurulu arasından seçmekle yükümlüdür.

DENETİCİNİN GÖREVLERİ:

K.M.K. Madde 41 -Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
Denetici tek kişi veya bir denetleme kurulu şeklinde olabilir. Kat malikleri kurulunun temsilcisi niteliğindedir.
A. Yöneticinin görevdeki tutumunu denetlemek (Kayıtlar uygun tutuluyor mu? İşletme Projesine uygun hareket ediliyor mu? vs.),
B. Hesapları denetlemek,
C. Kat malikleri kuruluna denetleme raporu vermek.

DENETİCİNİN SORUMLULUĞU:

Hiç bir kat maliki Yönetici veya denetici olmaya zorlanamaz. Denetçiler kat malikleri kuruluna karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Denetim kurulu kararlarında birlikte hareket etmek zorundadır.
Denetçi vefat ederse veya istifa ederse kat malikleri kurulu olağanüstü toplantıya çağrılır ve usulüne uygun olarak yeni denetici seçilir.

GİDERLERİN PAYLAŞILMASI

ANAGAYRİMENKULUN GENEL GİDERLERİNE KATILMA:

K.M.K. Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13.4.1983 - 2814/9 Md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça (Yönetim Planı gibi):
A-Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
B-Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.
C-Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13.4.1983 - 2814/9 Md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.