Turkish
English
Russian
العربية
German
-
E-Posta
-
Telefon
-
Çalışma Saatleri
Hafta İçi - 24 Saat
Hafta İçi - 24 Saat
Kat mülkiyeti Kanunu 20 inci maddesine göre, kiracı ile kat malikini müştereken ve müteselsilen sorumlu tutuluyor.
Kiracının ödemediği aidatlardan kat maliki (daire sahibi) aynen sorumlu oluyor.
Kat maliki ödediği ve zarara uğradığı aidatlar için kiracıya rücü etme hakkına sahiptir.
Binalarda bulunan kat maliklerinin , sayı ve arsa payı çoğunluğu kararı yeterli olacaktır.
Çatı katının yapılması veya tam kata çevrilmesi için, tüm kat maliklerinin yani, tüm ev sahiplerinin oy birliği kararı alması zorunludur.
Kat Mülkiyeti Kanunu 39 uncu maddesine göre, kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da apartman hesaplarının gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
Apartman ve sitelerdeki yöneticinin veya yönetim kurulunun işlemlerini denetler, hesaplarını inceler, yapılan harcamaların yasa ve yönetim planına uygun olup olmadığı ile, bina aktif pasif durumlarını inceleyip, tüm bunları eksiksiz olarak kat maliklerine sunar.
Apartman veya bina yöneticisi , kiracıya hesap vermek zorunda değildir. Yönetici Kat malikleri kuruluna veya apartman denetçisine hesap vermekle yükümlüdür.
Yönetici toplantı zamanını, 15 gün önceden tüm kat maliklerinin bilgisi olacak şekilde tebliğ etmelidir.
Yönetici toplantı zamanını tebliğ ederken, birinci toplantıda yeter sayısının sağlanmaması durumunda, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtmelidir.
Apartman ilk toplantısı kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar veririlir.
Ancak ilk toplantıda yeter sayısı oluşmaması durumunda, ikinci toplantı ile birinci toplantı arası 7 günden az olamaz,en geç 15 gün içinde yapılması gereklidir.
İkinci toplantıda yeter sayısı ise salt çoğunluktur.
Binalarda bulunan bağımsız bölümlerin sayısı 40 dan fazla olan kaloriferli veya kalorifersiz apartmanlar için kapıcı dairesi yapılması gereklidir.
Katı yakıt dışındaki diğer ısıtma sistemleri kullanılan apartmanlar için, bağımsız bölüm sayısının 60 dan fazla olması durumunda kapıcı dairesi zorunludur.
Ayrıca apartman kapıcı daireleri, en az brüt 50 m2’ dir. Apartman dışında tertiplenen kapıcı daireleri en fazla brüt 40 m2 olmalıdır.
Kat malikinin kiracısına vekalet vermesi halinde kiracılar apartman yöneticisi olarak seçilebiliyor. Ancak kiracılar apartman denetçisi olamıyor.
Apartmanlarda sık karşılaşılan konuların başında otopark sayısı veya yer belirleme sorunudur. Zaman zaman bu sebeb yüzüne kavgalar yaşanmaktadır. Bu konunun çözümü kat malikleri kurul toplantısında mantık kuralları ve hakkaniyet gözeterek yapılmasıdır.
Örneğin; 12 dairelik bir apartmanda, otopark sayısı 8 olduğunu farz edelim, 4 araç bu durumda dışarıda kalacaktır. Böyle bir durumda kat malikleri toplantısında dışarıda kalan araçlar için değişim süreli bir dağılım kararı alınır, tüm kat maliklerinin imzası ile karar defterine yazılır. Karar defterine yazılma sebebi ilerleyen zamanlarda bir husumet çıktığında, bunun önüne geçmek için resmi belge niteliğinde olacaktır.
Apartman yöneticileri haklı nedenlerden dolayı her an istifa edebilirler.
Genelde istifa etme sebeblerinin başında, kat maliklerinin üzerlerine düşen aidat ve borçlarını ödememe sebebidir. Bu neden yüzüne apartmanın mecburi yapılması gereken tüm harcama ve giderleri aksaklığa sebeb olamaktadır. Diğer bir neden ise, günümüz koşullarında bina ve sitelerin iş yükü fazlalaştığından, yöneticiler artık sorumluluklarının ağır geldiği ve yıprandıklarını belirterek, yöneticilik görevden ayrılmak isteyebilirler.
Ayrıca yönetici bu sebeblerden dolayı uğradığı zarar nedeniyle tazminat talebinde bulunabilir. Ancak yöneticinin istifasından dolayı apartmanı doğrudan ilgilendiren bir zarar oluşmuşsa, bu yönetici tarafında istifa etse dahi karşılanmak zorundadır.
Kiracının apartmanda gündelik giderlerinden olan kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi (güvenlikçi) gibi giderlerler ile; ortak kullanımda olan elektrik, yakıt, su gibi giderler kiracıya aittir.
Bunun dışında ana gayrimenkulde yapılan tüm demirbaş giderleri, kat malikine aittir.
Bu durumda apartman boyası ana gayrimenkulü ilgilendiren ve kalıcı bir gider olması sebebiyle,binanın badana ve boyası kiracıya değil, binadaki kat malikine aittir.
Binaların dış duvarlarına reklam verilmesinde hiç bir yasal engel yoktur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45 inci maddesine göre bina dış duvarlarının reklam amacıyla kiralanması bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla yapılabilmektedir.
Apartman görevlisinin ücretini genel giderler olan aidatı dairede oturan kiracı veya kat maliki öder.
Ancak apartman görevlisi (kapıcı) kıdem tazminatını, kat maliki öder.
Apartman yönetim planı, bütün kat maliklerini ilgilendiren ve hazırlanması zorunlu olan bir sözleşmedir. Bir bina henüz inşaat aşamasındayken yönetim planı hazırlanır ve tapuya verilir. Yönetim planlarındaki tüm hükümler apartman ve site yönetim tarzını ve yaşam şekline yön verir. Bir nevi ana kurallar çerçevesindedir
Kat maliklerinin uymakla yükümlü olduğu kurallar, ortak alanların kullanımı, dükkan önlerinin kullanı, evcil hayvan beslenmesi,
aidatların tespiti, yönetici seçimi, otoparkın kullanımı, gibi bir çok binayı ilgilendiren konu yönetim planında yer almaktadır.
Yönetim planı tüm kat maliklerinin, 4/5 çoğunluk kararı ile değişir.
Yönetim planında yer almayan her durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunundaki maddeler uygulanır.
Kiracılar apartman toplantısına katılabilirler, ancak oy kulanamazlar.
Ancak Kat Mülkiyeti Kanununda, 2007 yılında kmk 31. maddesine eklenen fıkra ile, vekaleten oy kullanma hakkı getirilmiştir.Kiracılar oy kullanabilmesi için kat malikinden alacakları vekaletname belgesi ile oy kullanabilirler. Bu vekaletname noterden olmasına gerek yoktur.
Diğer bir husus kiracı ve ev sahibi arasında yapılan kira kontratındada toplantılara kiracı katılabilir açıklamasıda eklenebilir. Ancak bu yaygın bir işleyiş sistemi değildir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde yöneticinin Ana gayrimenkulün korunması ve kat maliklerinin yararına yönelik tedbirlerin alınması ile ilgili bağlayıcı madde vardır.
Yargıtay Hukuk Dairedi Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesine yansıyan ve İstanbul’da gerçekleşen bir olayda kat malikinin evine hırsız girmesi sonucu altınları çalındı. Bunun üzerine kat maliki “sitesindeki güvenlik zafiyetini” ileri sürerek, olaydan “site yönetimini” ve sitenin güvenliğini sağlayan “güvenlik şirketini” sorumlu gösterdi ve tazminat davası açtı. Tüketici mahkemesinden hem maddi hem de manevi tazminat talep etti. Tüketici mahkemesi kat malikinin talebini yerinde gördü ve site yönetimini maddi tazminata mahkûm etti.
Sonrasında, site yönetimi davayı temyize götürdü. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi ise bu kararın temyiz talebini red ederek tüketici mahkemesinin verdiği kararı onadı. Site içerisinde “yeterli güvenlik önlemi almayan” site yönetimini hırsızlıktan dolayı sorumlu tutarak kat malikine tazminat ödenmesi gerektiğini kabul etti.
Yargıtay’ın temel gerekçesi “yeterli güvenlik önlemlerinin alınmamasından kaynaklandığı”na dayandığı anlaşılıyor. Bu karar özellikle yöneticiler açısından önemli bir emsal olarak kayda geçmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde yöneticinin Ana gayrimenkulün korunması ve kat maliklerinin yararına yönelik tedbirlerin alınması ile ilgili bağlayıcı madde vardır.
İlk olarak apartman toplantısında yönetici adına karar alınıp, karar defterine yöneticinin adı soyadı ve yetkileri yazılır. Apartman – bina toplantısında karar defterine karar maddelerinde yöneticinin bankacılık işlemleri için verilen yetki yazılmalıdır. (Para çekme, para yatırma vb. bankacılık işlemleri) Tavsiyemiz hangi bankadan hesap açılması düşünülmekte ise öncesinde o bankadan yazılması gereken metni istemek faydalı olacaktır. Bazı bankalar kendilerine ait metnin aynen yazılmasını eksik olması halinde uygun bulmayabilmektedirler. Toplantı öncesi karar yazılmadan bu metnin temin edilmesinde fayda vardır. Bazı bankalar da kendi metnini istemese dahi yetkilerin açık açık yazılmasını talep etmektedirler. Sadece karar defterinde “Bankacılık işlemlerinde yetkilidir” gibi bir ifadeyi yeterli bulmayıp para çekme, para yatırma gibi ifadelerin açık bir şekilde yazılmasını talep etmektedirler.
Noterden tasdikli karar defterinizle bankaya gidildiğinde bazı bankalar son almış aldığınız kararın da ayrıca noterden tasdik edilmesi istenmektedir. Aslını yine size teslim ederek hesap açılışı ve diğer bankacılık hizmetleri için yetkiyi yöneticiye verirler.
Daha önceden bina adına alınmış vergi numarası yoksa vergi dairesi interaktif vergi dairesi sisteminden karar defterinde yönetici seçilen kişinin kendisi kullanıcı hesabıyla giriş yapar. Ekranda arama kısmında Apartman Yöneticiliği Sicil Açılış Dilekçesi yazılıp seçilir. Yönergeler takip edilerek potansiyel sicil numarası almak için sisteme alınan karar eklenerek dilekçe oluşturulur. Onaylama işleminden sonra ilgili bildirime ilişkin talep İşlem Durumlarım ve Sonuçları menüsünden Dilekçelerim bölümünden takip edilir. Bununla ilgili detaylara ulaşmak için GİB portalındaki interaktif vergi dairesi kılavuzu dökümanını indirip resimli anlatımdan da inceleyebilirsiniz.
Kat mülkiyeti kanunda, bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kendi oy bağımsız bölümler bunun dışındadır.
Ancak kırk ve daha az sayıdaki binalarda, bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Burada bahsedilen oy sayısı kavramı, bina toplantısına katılanların değil, ana gayrimenkuldeki tüm oyların sayısıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu 22 inci maddesinde ortak giderlerin teminatı hakkındaki maddede denildiği üzere, kendisine düşen borçları ödemeyen kat malikinin taşınmazına, yönetici veya kat malikleri aidat borçları yüzüne ipotek koyma hakkı vardır.
Binalarda şikayetin türüne göre, gürültü yapan kimselere Kabahatler Kanunu’nun 36. maddesine göre 150 TL ve Çevre Kanunu uyarınca 1.461 TL para cezası kesilebilir.
Binada bulunan gürültüsü tahammül edilemeyecek bir duruma geldiyse, zabıtaya veya karakola şikayette bulunabilirsiniz.
Apartmanlarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinde binada her hangi bir değişiklik gibi yani balkonları kapatılması için bütün kat maliklerinin 4/5 inin onayı alınması gereklidir.
Binalarda balkonları kapatmak İçin kat maliklerinin 4/5 inin onayı alınması gereklidir. Balkonu odaya katmak içinse, oy birliği şartı aranmaktadır.
Binalarda balkonları kapatmak İçin kat maliklerinin 4/5 inin onayı alınması gereklidir. Balkonu odaya katmak içinse, oy birliği şartı aranmaktadır.
Binalarda balkonları kapatmak İçin kat maliklerinin 4/5 inin onayı alınması gereklidir. Balkonu odaya katmak içinse, oy birliği şartı aranmaktadır.
Ana gayrimenkulün yönetim planında dükkan önlerinin kullanımı ile ilgili bir madde yok ise, kat mülkiyeti kanunu 4. maddesinde bahsedildiği gibi, kapıcı, kaloriferci daireleri, ortak garajlar , sığınaklar , asansörler , su depoları , sosyal tesisler , merdivenler , dış cepheler , çatılar, binanın bahçeleri gibi yerler ortak alan içerisinde bulunmaktadır.
Bu nedenle her hangi bir bağımsız bölüm sahibi, bu ortak alanlarda kendi menfaati için kullanamaz. Kat maliklerinin alacağı bir karar ile dükkan önündeki yerler kullanımına izin verilebilir.
Olağan Toplantı;
Apartmanlar da toplantılar yılda en az bir sefer, toplu yapılarda ise iki yılda bir en az bir sefer olmak şartı ile yapılmalıdır. Apartmanların yönetim planlarında toplantı ile ilgili zamanlar belirtilmemişse her takvim yılın ilk ayında, toplu yapılarda ise ikinci takvim yılının ilk ayı olan ocak ayında toplantı yapılır. Yönetim planında gün-saat-yer bildirilmişse hiçbir özel çağrıya gerek kalmadan toplantı yapılır. Ancak günümüz koşullarında ev sahiplerinin ve ortak kararların değişmesi nedeniyle olağan toplantıların ayı belli olmuşsa da, günü, saati ve nerede yapılacağı değişkenlik göstermektedir. Bu sebep ile yönetim planında toplantı ile ilgili eksik olan husus da belirtilerek, toplantının olacağı aydan önceki ay apartman duyuru panosuna asılıp bir tutanak altına alınması yeterlidir.
Kanun burada olağan toplantı çağrı usullerini, olağanüstü toplantı çağrısı gibi yapmaya gerek görmemiştir. Kanun olağan toplantıda yönetim planındaki gün, saat ve yeri baz almıştır.
“Buradaki önerimiz toplantıdan 15 gün önce kat maliklerinin bilgisi olacağı şekilde çağrı yapmak ve bina duyuru panosuna asıldığı için de kat maliklerinin katılım sayısı ve toplantı usulü daha sağlıklı olacağıdır.”
Olağanüstü Toplantı;
Apartman ve toplu yapılarda önemli bir sebebin çıkması durumunda, yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin isteği üzerine toplantıdan en az 15 gün önce bilgilerinin olacağı şekilde toplantının gün, saat ve yerini bildirmek, ayrıyeten ilk toplantıda yeter sayının sağlanmaması durumun da ikinci toplantının gün, saat ve yerini aynı toplantı tebliğinde bildirilmesi gereklidir. İlk toplantı da yeter sayının sağlanmaması durumunda ilk toplantı ile ikinci toplantı arasındaki süre en az 7 gün olmalıdır.
Olağanüstü toplantıda dikkat edilmesi gereken bir hususta yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin toplantı çağrısını yaparken toplantının sebebini de toplantı çağrısında tüm kat maliklerine bildirmek zorunda.
Yönetici bir türlü zamanında toplantı yapmıyorsa, kat maliklerinin üçte biri veya denetçi toplantı talep edebilir ve tüm kat maliklerine toplantı çağrısı yapabilir.
Toplantı çağrı usullerinin eksik yapılması yani kat maliklerine toplantı zamanından önce çağrı gün sayısı, yapılacak çağrılarda ay, gün, saat , yer veya toplantı sebepleri gibi konularda eksiklik olması, toplantıda alınacak kararların geçersiz olmasına hatta mahkeme yolunu gidilmesine sebep olmaktadır.
Bina ve sitelerde yapılması gereken tüm işlerde, kat maliklerinin karar yeter sayıları değişkenlik göstermektedir. Örnek vermek gerekirse yönetici seçimi, otopark paylaşımı, bina önü dükkanların kullanım durumları, yönetim planı değiştirilmesi, bina dış cephesi ve ortak alanlardaki değişiklikler, tamiratlar, tadilatlar, bina demirbaşlarının bakım, onarım ve yenileme işleri gibi daha bir çok hususta kat malikleri toplantı kararları önemlidir. Alınan bu kararlar kat mülkiyeti kanun maddelerindeki karar yeter sayılarına aykırı şekilde alındı ise geçersiz hükmündedir.
Burada genel olarak kat malikleri/temsilciler kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısının fazlası ile toplanır ve oy çokluğu ile karar alınır. Ancak bu kararlar alınırken yönetim planı göz önünde bulundurularak karar yeter sayısı ile kararlar alınmalı oybirliği ve beşte dört çoğunluk kararları yönetim planı ile eş değer yapılmalıdır.
Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Kararlar;
“Sayı ve arsa payı çoğunluğunun açılımı, bir binadaki tüm daire ve dükkanların toplam sayısının yarısından fazlası demektir. Yani yarısından fazlası ile toplantı başlar ve buradaki çoğunluk ile kararlar alınır.”
Yönetici seçimi – Denetçi seçimi
Örneğin, 20 daireli bir apartmanda en az 11 kat malikinin toplantıda bulunması gereklidir. İlk toplantıda yeter sayıya ulaşılamadıysa ikinci toplantıda da kat maliklerinin tekrar yarısından fazlası ile yani 11 daire ile toplantı yapılır, 6 daire olumlu görüşü ile yönetici seçimi yapılır.
Apartman ve sitelerde,ortak yerlerin daha düzgün ve rahat halde kullanılmasının yani faydalı olan tüm yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar neticesinde yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 de belirtilmiştir.
Is yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme yada ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesinde kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak merkezi sistemden ferdi ısıtma sistemine geçişte 2000 m² metrekarenin üstünde olan binalarda bu kararda oy birliği aranır.
Engellilerin yaşamları için zorunlu olan proje tadilatları kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülür ve burada sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınır.
Oybirliği Gerektiren Kararlar:
Oybirliği alınacak bir kararda, tüm kat maliklerinin tamamının yani yüzde yüzünün aynı görüşte oy kullanmasıdır.
Apartmanlarda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde, sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler kat maliklerinin oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Binanın dış duvarları, çatı veya damının reklam maksadı ile kiralanması gibi yönetimsel işlerinde tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar doğrultusunda yapılmaktadır.
Toplam inşaat alanı 2000 metrekare ve üzerinde olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar neticesinde değiştirilir.
Ana gayrimenkulün bir hak ile kayıtlanması, arsanın bölünmesi veya bölünen kısmın mülkiyet hakkının bir başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflarda oybirliği şartı aranmaktadır.
Ana yapının üstüne kat ilavesi, mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması, zemin veya bodrum katları ile, arsanın boş kısmındaki yerler için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle kararı vermesi gereklidir.
Oybirliği Sağlansa Bile, Geçerli Olmayan Kararlar;
Apartman ve sitelerde mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen her bağımsız bölümünde dispanser, hastane, klinik, poliklinik veya ecza laboratuvarı gibi yerler asla kurulamaz. Kat malikleri kurul kararlarında buna aykırı alınmış kararlar geçersizdir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 24 de kesin olarak belirtilmiştir.
Beşte Dört Çoğunluk Gerektiren Kararlar:
Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça binaların ortak yerlerinde onarım, inşaat gibi değişikler ve farklı renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Örneğin balkonların kapatılması.
Ana gayrimenkulün anayasası sayılan yönetim planının değiştirilmesi için beşte dört çoğunluk kararı gereklidir
Oya Katılma Ve Vekaleten Oy Kullanma Şartları:
Kat malikleri toplantısında alınacak karar doğrudan kendini ilgilendiren kat maliki toplantıya katılabilir, ancak kendi ile ilgili oya katılamaz.
Ayrıca bir kişi ana gayrimenkulde sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun tüm oyların üçte birinden fazla oy kullanamaz.
Kat maliklerinden birisi diğer kat maliklerinin vekili sıfatıyla oy kullanabilir ancak bu kişi tüm oyların yüzde beşinden fazlasına oy kullanmak için vekil tayin edilemez ve kırk daire ve altı binalarda ise bir kişi en fazla iki kişinin vekili olarak oy kullanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 31 de bu konulara yer verilmiştir.
İşletme projesi apartman ve sitelerin gelecek 1 yıllık dönemindeki tahmini gelir ve gider tutar hesabıdır. Yani tahmini aidat avansıdır. İşletme projesi Kat Mülkiyeti Kanunu 37. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Kanun maddesinde önemine şu şekilde yer verilmiştir. “Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.” ibaresi belirtildiği üzere bir nevi apartman veya site için olmazsa olmazıdır.
Buradaki önemli ayrıntı kat malikleri kurulu toplantıda gelecek dönem için bir gider avansı (aidat) belirlediyse bu da işletme projesi yerine geçer ve işletme projesi yapmak şart değildir.
İşletme projesi kapsamına giren harcamalara örnek vermek gerekirse apartman, site veya binaların temizlik, elektrik, su, doğalgaz, asansör bakımı, görevli personel (kapıcı), bahçıvan, güvenlik, malzeme ve yönetici ücretleri gibi harcamalardır.
Burada dikkat edilecek hususlardan birisi de işletme projesi ile demirbaş avansını karıştırmamak gereklidir. Demirbaş avansları ise yapılması, onarılması veya yenilenmesi gereken ve kat maliklerince karara bağlanmış demirbaş giderlerdir.
İşletme projesi mutlaka kat maliklerine veya bağımsız bölümünden yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilmesi mecburidir. İşletme projesine itiraz süresi ise yedi gündür. Yedi gün içinde itiraz edildiğinde tekrar kat malikleri kurulunca görüşülür ve karara bağlanır. Ancak yedi gün içinde itiraz edilmeyen işletme projesi geçerli sayılmış kabul edilir. Kiracılar veya o konutta fiilen oturanların da işletme projesi giderleri yani aidat avanslarına katıldığı için, onlarında yedi gün içerisinde işletme projesine itiraz etme hakları vardır. İtiraz edilmiş işletme projesinde uzlaşma sağlanamaz ise T.C. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne kat maliki veya kiracısı da dava açma hakkına sahiptir.
İşletme projesi hazırlanırken bir önceki yılın gelir ve giderleri detaylı incelenip bir sonraki yıl için artışlar veya maliyetler hesaplanarak titizlikle yapılmasında yarar vardır.
İşletme projesi hazırlanırken Kat Mülkiyeti Kanunu 20 inci maddesindeki hükümler göz önünde bulundurularak hazırlanır. Buradaki dikkat edilecek husus işletme projesindeki belirli gider avans aidatlarına her daire farklılık göstermesi mümkün olmaktadır ve bunun sebebi arsa payı oranında paylaştırılmasıdır. Bu da Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddesinde açıkça belirtilmiştir.
Kanun koyucu işletme projesinde ön görülen gider avanslarının tahsilini kolaylaştırmak için işletme projesini resmi senet niteliğinde kabul etmiştir. Apartman ve sitelerde kesinleşmiş olan işletme projesi icra ve iflas kanunu 68. maddesinin 1. fıkrasındaki belgelerden sayılmıştır.
Yönetim planı bina ilk kurulurken yani kat irtifanın kurulması evresinde tapu dairesine verilmesi gereken belgeler arasındadır. KMK 12 inci maddede belirtilmiştir. Yönetim planı, arsa sahibi veya tapuda yazan paydaşlarının ilk genel kurul toplantı tutanağıdır.
Bir nevi apartmanın veya sitelerin anayasasıdır. Yönetim planının zaman aşımı yoktur, ancak kat mülkiyetinin sona ermesi veya kat malikleri tarafından iptal edilmedikçe sona ermez. Yönetim planında yazan hiçbir madde Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olamaz ve o hususlar geçersiz konumdadır.
Yönetim planı ilk hazırlanırken oturumuna yönelik olup, kat maliklerinin ihtiyaçlarına cevap verebilecek şekilde hazırlanmalıdır. Tüm yönetim planın değişmesi veya ek madde konması için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gereklidir. Ancak kat mülkiyeti kanunu 24 üncü maddesinde yazan bazı konularda oybirliği şartı aranmaktadır ve yönetim planında bununla ilgili maddeler beşte dört çoğunlukla değil, oybirliği şartı ile değişiklik yapılmalıdır. Kısacası örnek vermek gerekirse yönetim planı yıllık olağan toplantı zamanı, yönetici hakkındaki hususlar, evcil hayvan besleme, otopark dağılımı, dükkanların aidatlara katılması ve dükkan önlerinin kullanımları, mesken olarak kullanılan apartmanlarda iş yeri açmayla ilgili hükümler gibi daha bir çok maddeler vardır.
Özetlemek gerekirse; yönetim planı ilk hazırlanırken müteahhitler aynı kalıp yönetim planlarını hazırlayıp arsa sahiplerinin onayları ile tapuya bırakmaktadırlar, fakat zaman içerisinde bina veya sitelerde oturum başladığında çeşitli problemler çıkmaktadır. Onun için yönetim planı hazırlanırken çok dikkatli ve o binanın oturumuna tam hizmet edecek şekilde hazırlanmalıdır.
Bir apartmanda yeni ev almış kişi önceki borç ve gelecek borçlardan yani kıdem tazminatından sorumludur. Ancak satın aldığı evin bir önceki sahibine satın alınan tarihten önceki borç için rucu etme hakkına sahiptir.
Daireyi veya dükkanı devir eden kat maliki, devrettiği tarihe kadar ve devrettiği tarihteki ücretle sınırlıdır. Ayrıca söz konusu borcun devir tarihinden itibaren iki yıl içerisinde doğmuş olması gerekmektedir.
Bu tarihten sonra oluşan borçlardan, devreden malik sorumlu olmayacaktır.
Özetle yeni kat maliki, apartman görevlisinin kıdem tazminatının tamamından sorumludur ve ödemek zorundadır. Yeni ev sahibi kendisinden önceki ev sahibine ise geçmiş yıllar için rücu etme hakkı vardır.
Özetle yeni ev sahibi apartman görevlisinin kıdem tazminatının tamamından sorumludur ve ödemek zorundadır. Yeni ev sahibi kendisinden önceki ev sahibine geçmiş yıllar için rücu etme hakkı vardır.
İlgili kanunda, 8 ve üzeri daireli binaların yöneticisinin olma zorumluluğu getirilmiştir. Ancak apartman yöneticiliği günümüzde artık çok kapsamlı bir iş yükü haline geldiğinden ve zaman kavramı ile beraber önemli sorumluluklarıda olan bina yöneticiliği görevini kimse üstlenmek istememektedir.
Yöneticinin eksiksiz yapması gereken görevler arasında, muhasebe kayıtları, sgk, kapıcı veya personelin kıdem tazminatı, avukatlık hizmetleri, resmi dairelerde apartman adına yapılacak işlemler, banka hesap ve aidatların takibi, apartmanın tüm teknik konuları, yıllık ve aylık rutin bakım sorumlulukları gibi bir çok konu yüzüne yöneticilik yapılmak istenmemektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu bina yöneticisini oluşabilecek bir çok konuda sorumlu tutmuştur.
Bunun dışında 8 bina üstü binalarda bir türlü yönetici seçilemiyorsa, apartmanın bulunduğu bölgedeki Sulh Hukuk Mahkemesine her hangi bir kat maliki başvurarak apartmana yönetici seçimi isteme hakkına sahiptir. Ancak bu biraz zaman alıcı bir iştir.
Hal böyle olunca, bir çok apartman kat maliki profesyonel bina yönetim firmalarına yönetim hizmetlerini vermeye başlamıştır.
Yangın tüpleri apartmanın her katında bulunmalıdır. Katlarda bulunan her ortak alanda, bir adet 6 kg lık taşınabilir yangın tüpü olmalıdır.
Düşük tehlike sınıfında her 500 m2, orta tehlike ve yüksek tehlike sınıfında her 250 m² yapı inşaat alanı için 1 adet olmak üzere, uygun tipte 6 kg’lık yangın söndürme tüpü bulundurulması gerekir.
Binalardaki yangın tüpleri, dışarıya doğru, geçiş boşluklarının yakınına ve dengeli dağıtılarak, görülebilecek şekilde işaretlenir ve her durumda kolayca ulaşılabilir yerlere yerleştirilir.
4 kg’ dan daha ağır ve 12 kg’dan hafif olan yangın söndürme cihazlarının, zeminden olan yüksekliği yaklaşık 90 cm’yi aşmayacak şekilde montaj yapılır.
Depolarda, otoparklarda, kazan daireleri, tesisat dairelerinde ve buna benzer yerlerde tekerlekli yangın söndürme cihazı bulundurulması mecburidir.
Bu yangın tüplerinin bakımını yapan üreticinin veya servis firmalarının T.C. Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nın dolum ve servis yeterlilik belgesine sahip olması gerekir.
Yangon söndürme tüplerinin altı ayda bir kontrol edilmesi. Ayrıca yıllık bakımlarının yapılması, standartlara uygun toz kullanılması ve dört yıl sonunda tozunun değiştirilmesi gerekmektedir.
Oturduğumuz apartmanların kütüğünde, mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde,kesinlikle hastane, klinik, dispanser, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz.
Ayrıca binalardaki kat maliklerinin kendi aralarında yapacağı anlaşmalar ve sözleşmeler ilgili kanuna göre geçersizdir.
Ancak apartmanlarda dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler açılabilir.
Apartmanlarda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa, binada yönetici olma zorumluluğu vardır kanunen.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı çoğunluğu tarafından atanır.
Ancak kat malikleri bir türlü apartmana yönetici atayamıyorsa, binanın bulunduğu yerin SULH MAHKEMESİNCE, kat maliklerinden her hangi birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, apartmana yönetici atar. Bu yönetici ilk kat maliklerinden yapılmak istenir ancak hiç kimse olmak istemesse dışarıdan yönetici tayin edilir.
Binaya Sulh Mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkar ise, sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir.
